「パークハウス多摩川」

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「HARUMI FLAG(晴海フラッグ)」資産価値に影響を与える3つの要素

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「晴海フラッグ」ならではの、資産価値に影響を与えると考えられる3つの要素を以下にまとめた。未曽有のスケール(敷地面積:約13.4ヘクタール、分譲総戸数:4145戸)であることを踏まえ、「広尾ガーデンヒルズ」(同約6.6ha、1181戸)や「パークハウス多摩川」(同約3.3ha、575戸)を参考にしている。尚ここでは、入居後の資産性に限定して述べるもので、売出価格を左右する市場環境(金利、税制、競合の有無等)、物件の諸条件を踏まえた相場観、新築分譲マンションがもたらす瞬間的な供給過多等はその対象に含まないことから、リセールバリューや利回りなど一般的な数値には言及していないことを予めご了承いただきたい。

「良好な景観」と「広い住戸」がもたらす落ち着いた街の形成

1棟超高層、または横にとてつもなく長い板状。最近では、そのようなプロジェクトが珍しくないが、「晴海フラッグ」のような多棟型巨大マンションは、独特の落ち着いた環境を創出する可能性があるとみている。根拠は2点。1点目は、空地が入り組むことで生まれる緑の景観である。これは、建物が確実に経年で劣化するのとは対照的に、年月を追うごとに良好になっていく。車庫が地上にないことも大きい。見事な緑の景観は「広尾ガーデンヒルズ」が、さらにそれを助長するすべて地下に駐車場を設けた面開発マンションの良さは「パークハウス多摩川」が証明している。2点目は、専有面積が大きいこと。4街区に至っては最低でも80m2超を確保する。大規模マンションにみられる特徴として、(そこが気に入ったという前提になるが)「広い部屋へ住み替えたい需要」が発生する。内に需要が堆積するマンションは相対的に値崩れしにくい。2例とは別に西武が開発した「小手指ハイツ」等は広い部屋ほど相場が下がりにくいという事実があった。良好な、落ち着いた街並みとして認識されれば価値は維持されやすいだろう。

遊歩道「パークハウス多摩川」

遊歩道「パークハウス多摩川」

相場の多様化

マンションプロジェクト自体は、一つとして数えるが、条件が様々に異なり、相場が多様化することが考えられる。これは、レンジの広い予算層を対象にできるという点でメリットとみる。わかりやすいのが「広尾ガーデンヒルズ」。15棟(2,3棟ごとにヒルとして分類)から構成されるが、仕様が高級で特別なセキュリティ(守衛)を要した「サウスヒル」は、一段相場が高く形成されている。また、周辺の開発があるたびに、街区中央の「センターヒル」に人気が集まるという現象が起きた。「晴海フラッグ」は4街区、5街区、6街区が分譲マンションである。4街区は南側運河に面し、5,6街区は向きや交通利便が様々で、超高層も後に控えている。設計、施工会社も街区で異なる。同じ名称の物件にありながら、倍以上の単価の開きがあっても不思議ではないだろう。これはイメージが単一化しない効果をもたらすとみている。

「広尾ガーデンヒルズ」

「広尾ガーデンヒルズ」

明確なハイグレード

前述と似るが、飛び抜けた住戸の存在は、話題性という点で有利に転ぶだろう。他でもない「タワー棟(南西側)」の存在である。板状の上から見る景色は街区の中にあって希少性そのものだ。レインボーブリッジを正面に、あるいは富士山と東京タワーが見える(おそらく)。都心のイルミレーションも距離感としては近すぎず遠すぎず、ではないか。どちらの棟も景色が干渉しない角が良い。広さや天井高等が不明だが、どのような景況のなかでも「安定した最高額住戸」の存在は大きいはずだ。

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