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不動産価格は需要と供給で決まる

2014/12/15

国土交通省が策定する「不動産鑑定評価基準」において、第4章「不動産の価格に関する諸原則」のⅠとして「需要と供給の原則」とある。以下引用

「一般に財の価格は、その財の需要と供給との相互関係によって定まるとともに、その価格は、また、その財の需要と供給とに影響を及ぼす。不動産の価格もまたその需要と供給との相互関係によって定まるのであるが、不動産は他の財と異なる自然的特性及び人文的特性を有するために、その需要と供給及び価格の形成には、これらの特性の反映が認められる。」

後半部分(とくに「人文的特性」という表現)がやや難解であるが、原則、不動産は需給のバランスで価格が決まると記されている。重要なのは、価格もまた需給に影響を及ぼすというくだり(下線部)。

下のグラフは「レインズ(東日本不動産流通機構)」発表の中古マンション「在庫」と「成約単価」のそれぞれ推移を表したもの。在庫が増えれば価格は下がり、減ると上がっていくのがわかる。需要と供給の相関が(驚くほどきれいに)見て取れる。中古市場は「売却希望価格」という言い方(広告表記)が端的に表現しているのだが、「売り主と飼い主双方の了承地点」で成約価格が決定する。だから市場動向と連動するのは当然である。

一方、新築市場はそうはいかない。デベロッパーが分譲価格を決めてから市場に出る。双方の妥協点ではなく、片方の意志である。意志であるから、弱気、強気、といった表現法が少なからず適用される。経験豊富な企業が、市場から「高すぎる」「安すぎる」といわれるのは不本意だろう。いや、正確に言えば「それでも売れればよい」のだが、「高すぎて売れ残った」逆に「驚く程倍率が付いた。明らかに安すぎた」という結果を招きたくはないだろう。したがって、現状のような景況の狭間のようなタイミングの値付けは難しい。消費再増税の行方を見守りたいところだが、スケジュールの決まっているプロジェクトは休むわけにはいかないだろう。

ただ、いつの時代にも「景気に関係のない」現場がある。悩ましい時期に、資産価値の盤石な物件は「関係なく売れる」。売主も買主も見極めが重要な状況にある。

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