012年8月撮影

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「住宅ローン控除15年に延長」で価格下落リスク抑制!?

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新聞報道によれば、「住宅ローン控除の期間を5年延長し15年とする」(西田税制調査会長)方向でまとまったようだ。上限(年間40万円)引き上げ等の案は見送られた。

住宅ローン控除とは、住宅ローンを活用してマイホームを購入した場合、払った税金が一定の上限、条件のもと還付される制度である。直前年末のローン残高に1%分が控除される。消費税が5%から8%に引き上げられたのを機に上限が(10年間で)200万円から400万円に引き上げられた。消費税が課税される物件に対応するもので、個人が売り主の中古マンション購入者は該当しない(=200万円)。あくまで居住用途であること。そして物件の専有面積は内法で50m2以上でなければならない。通常、マンションの図面集や概要に書かれている値は壁芯面積であるから、50~53m2程度の大きさは要注意だ。単身世帯の増加に伴い、いずれ50m2を40m2に下がることも考えられる。

今回の「控除期間15年」は、2019年10月に予定されている消費税10%増税による市場の冷え込みを回避するのがねらい。15年間最高額の控除を受け取れば(控除率が変わらない場合)、40万円×15年=600万円となる。では、600万円控除を享受するには、当初借り入れ額はどれくらいが対象になるのか。試算してみると、

当初借入額:65,300,000万円(返済期間35年・金利1%)で、15年目最終回(180ヶ月目) 残高:40,081,505円、16年目初回(181ヶ月目)残高:39,930,574円となった。ちなみに現行400万円の場合は当初借入額5,350万円程度以上なので、1,180万円差が出ることになる。

異次元の金融緩和が継続している環境下において、あえて自己資金を頭金に充当せず、借入規模を必要以上に大きくする選択は資産形成上有利に働くことも考えられる。というのも、上記試算ではあえてフラット35(固定金利)を意識した金利水準であり(控除率とも合致しているため)「控除額(40万円)<支払金利(15年目年間:410,588円)」が崩れることないが、採用率の高い変動金利は1%以下であり控除額が支払金利を上回る。

今回の優遇措置が実現すれば、住み替え需要の創出につながる可能性が十分考えられることから、おもに高額物件の相場下落リスクは低減するとみている。

 

012年8月撮影

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