住宅ブランドの実際

マンション市況を知る

推奨限定物件「シティータワー恵比寿」

早期回収か、高値追求か。今、デベロッパーのマンション事業でもっとも重要な判断のひとつは「そのプロジェクトはどちらに分類されるのか」の見極めだ。都心まで1時間以上かかるような郊外や坪単価1000万円を超えるような超高級物件は悩まなくていい。問題は、坪単価300万円~600万円クラスの都心ないしは都心近郊、郊外駅前立地に位置する高額物件群である。

「資産価値にこだわり、将来も下がりにくい不動産を持ちたい」。多くの人はそう考える。全体が上がることは、少子高齢化が進む日本ではもはや考えにくい。しかしだからといって、(首都圏に限っていえば)全体が一様に下がるイメージも、ない。<東京五輪2020>後も、リニア中央新幹線をはじめとする都心強靭化は継続する。5年後、10年後も価値が維持する、あるいは上昇する場所があるのではないか。そう考えるほうが自然だ(もちろん政治が安定する等いくつかの前提条件はあるが)。富裕層の資産形成ニーズも「良質な不動産を持ちたい」と、同じ方向を向いている。株式や預金で運用するよりも、安定した効果が得られるからだ。良質な不動産とは、例えば高収入のサラリーマン世帯が借りるようなマンションだ。滞納等トラブルが少ないため、手間要らずで、ボラティリティ(変動性)も低い。「間違いのない資産」なのである。

立地でいえば、乗り換えずに「丸の内・大手町」「新宿」に行ける、駅徒歩10分以内のマンションだ。間取りや内装・設備類の満足度も高ければ、期間もおのずと長くなる。リーマンショック後に不動産業界あるいは資産家が学習した「質」とは、まさにそのような安定収益の期待できる物件スペックである。

恵比寿ガーデンプレイス(2015年4月撮影:富谷龍樹)

資産が多い人ほど、「質」を重視する。だから、購入価格と相場の乖離よりも、利回りの高低よりも、まず「質」を優先する。さらに、欲を言えば「エリアで一番」の物件が望ましい。2つの条件は相場より割高のケースが多いが、良い物件は下がらないのはそのような「買いが集まる」から。いくら安くても、利回りが高くても、家賃延滞が頻繁に出るような物件には手を出さない。人は誰しも、掘り出し物を期待する。相場より高い物件などもってのほか、と思いがち。だが、不動産は逆。将来期待できるものほど相場より高い傾向にある。

「シティタワー恵比寿」の場合、分譲坪単価@600万円を優に超える値付け。最初に聞いたときはさすがに高いと感じたが、「*総合設計制度を活用し、制限以上の高さを獲得した」との説明を受けたこと、そして昨今「大規模タワーマンションの市場における優位性の高まり」を感じることから、少し見方が変わった。

*総合設計制度とは敷地内に公開空地を確保することで規制緩和を受ける建築上の制度。空地は緑化するなどして景観を変えるだけでなく、防犯・防災上の利点も多く、利用価値を相対的に高める役割がある。このあたりは、総合設計制度を活用した(できるだけ大規模な敷地の)実例を見ると納得感が増すだろう。

「首都圏新築マンション年間供給戸数」1994年から13年間、年6万戸を超える大量供給が続いたが、ここ数年は4万戸弱。昭和バブル前と同水準。バブル期は3万戸を下回ったことからマンションの売出戸数は「インフレ時に少なく」「デフレ時は多く」なる傾向が見れる。地主なら誰でも「値上がりしているときは手放さず」「値下がりしているときは早く売ってしまいたい」と思うのだろう。
今後、都心部の不動産はインフレ期待が先行。したがって大きな土地が大量に市場に出てくることはなさそう。そうに考えれば、そもそも「規模の経済」が期待できる大規模マンションは(都心部に限っては)ますます市場での希少性を高める可能性がある。無論供給過剰エリア等例外はあるが。

さらに、住友不動産のマンションの「ある特徴」を理解する必要がある。それは同社ならではの「外観デザイン」を重視する商品づくり。外観デザインとエントランスのグレードは、マンションの資産性に寄与との考えに立ち、事業方針の一つに掲げている。「シティタワー恵比寿」も例に漏れず、スタイリッシュで印象深い表情のタワーマンションに仕上がるだろう。「白と黒のコントラストが効いたカラー」、「せり出した壁と床はシンプルで力強いイメージを形成するたけでなく、省エネやプライバシーといった居住性にも効果的だ」。「大きなガラス窓」に「規則正しく連続したサッシュ」の徹底などはすべての現場で共有する住友らしさである。いずれも機能美といえるもので完成したら相当目立つ建物になるに違いない。

「シティタワー恵比寿」模型

住みたい街として知られる「恵比寿」。JR山手線駅から徒歩10分以内。フラットなアプローチ。そして全310戸、23階建ての大規模タワーマンション。上層階は規制緩和を受け将来的にも「前立ての可能性が低く」希少性が感じられる(=富裕層に好まれる条件)等、好条件が揃う。周辺では「恵比寿ガーデンテラス」が、これまでエリアナンバーワンマンションとして君臨するが、すでに築20年以上が経過。空間内部のつくりも昨今の新築は圧倒的に「梁が少なくスッキリしている」。世代交代を期待させるプロジェクトだということだ。この物件は単に「高い」と感じる人はお勧めできない。タイトルに「限定」と付けたのはそういう意味合いから。「余裕資金を良質な不動産に替えておきたい」「実用性も兼ねることができれば尚良い」という発想の持ち主などには相性が良いのではないだろうか。

取材で聞いたところによると、上記評価を実証するかのような売れ行きだ。ご興味がある方はぜひ「マンションギャラリー渋谷館」でそれ(売れ方)を聞いてみると良い。

「シティタワー恵比寿」モデルルーム

「シティタワー恵比寿」モデルルーム

 

「シティタワー恵比寿」
■物件概要
所在地:東京都渋谷区 恵比寿一丁目
交通:JR山手線「恵比寿」駅徒歩7分
総戸数:310戸(※非分譲3戸含)
完成年月:平成31年2月予定
敷地面積:3,360.36m2
構造・規模:鉄筋コンクリート造地上23階建地下2階建

2017/10/26