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竣工直後から売却益が期待できるマンション

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「ブランズ ザ ハウス一番町」が、なぜ@770万円で売れたか

南方向に建物がなく千鳥ヶ淵に面した「ザ・パークハウス グラン 千鳥ヶ淵」は坪単価@800万円が分譲当時(2013年)話題になった。それに比べると、同エリア内で2015年販売された「ブランズ ザ ハウス一番町」@770万円はそれ以上にインパクトがあったといえるだろう。見晴らしという点では好条件を得にくい同エリアの中で、千鳥ヶ淵同等の値付けで好調に売れたからだ。あれで、番町相場が一段と引き上がった印象がある。インナー(プレセールス)活動のうちに、みるみる上値が引き上がっていったと聞いた。後日、東急不動産ホールディングス代表取締役社長・大隈郁仁氏は、「需要のたまりがあったから」と一言で総括していた。もう少し詳細に解説するとすれば「番町エリアは、相対的にエリア内購入比率が高く、条件が良くなるのならば相場に対する乖離に関係なく住み替え需要が取り込めるという特殊な事情がある」。地元は富裕層が多い。

同物件の場合、まず恵まれた敷地形状が挙げられる。それによって住戸割り(専有面積)、向き、上層の条件(開放感)すべてが「しばらく出物がなかったところに、今まで見たことが無かったと思わせる素晴らしい商品企画を携えて登場した」ということ。平均専有面積約127平米。天井高2.8m(上層3フロア3.1m)、階高3.6m(同4.0m)。構造は免震、施工清水建設、免震アイソレーター(積層ゴム)はブリヂストン社製。商品説明を聞けば聞くほど、「いいね」が増えていった、そんな物件だったのだろう。

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モデルルーム(ブランズ ザ ハウス一番町)

 

希少性のある「立地」「広さ」

需要のたまりも、希少性を感じない立地では「飛びつくような反響」は難しい。商品企画も「永住型」に耐えられる質が求められる。このあたりは、デベロッパーとしては、供給が少なくマーケットが読みにくいことがマイナスに働く場合もある。広い住戸は残ると時間がかかる恐れがあるからだ。それ故、チャレンジできる立地は限られる。地元の富裕層が購入層として期待できるかどうか、だ。

10年以上分譲がなかった場所

わかりやすい実例に「虎ノ門(タワー)」がある。立地はもちろん、高さ、仕様、サービスすべてが最上級。上記条件以上のものが揃ったが、分譲時は値段が読み切れなかったはず。過去最高の坪@1,000万円を付ける。安いと思った人は少なかったはずだ。にもかかわらず、わずか半年の間で30-40%高く事例が出た。この場合、新虎通りや日比谷線新駅など他に例のない将来性が加わったからだが、「希少価値のあるマンションが竣工後まもなくキャピタルゲインを生む」現象としてはわかりやすい。そのような物件は、今の高止まりの市場でもなくはない。

先日、取材した物件は番町を連想させる市場環境だった。場所は逗子。郊外ではある。だが「徒歩5分以内は14年ぶり」と聞かされるも「それは実質初めて」といってもいいくらいのブランクではないかと思った。バス便に豪邸が点在するという特殊な不動産マーケット事情で、それは「利便性の良い場所に住み替えたい」とする地元シニアの期待につながるものでもある。「まさか分譲マンションが立つとは思ってなかった」といった反応ではないだろうか。関係者曰く、「その通り」という。口コミで来る人が多いというのも兆候としてはいい。青田完売した後で竣工を迎えれば、中古の出物はそれほど出そうにない=出れば分譲時以上の資産価値を期待できる、そんな現場だと思った。

 

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