不動産ジャーナリスト会議の最近のブログ記事

環境と不動産投資の両立は実現するか

4月12日の第116回不動産ジャーナリスト会議は以下のテーマと講師で開催された。
 演題:「環境と不動産投資の両立をめざして」
 講師:国土交通省土地・水資源局土地市場課長 田尻 直人氏

2005年、アナン国連事務総長(当時)がESG(Environment,Social,Corporate Governance)を投資の意思決定に反映させることを提唱し、そのPRI(Principles for Responsible Investment、責任投資原則)に企業・機関が賛同。しかし他の先進国に比べ、日本の環境不動産に対する投資市場はまだまだ規模も小さく、効果的なリターンの裏付けデータも明確に存在しない。これが問題の原点である。

国交省では、環境価値を重視した不動産投資市場の形成促進を図ろうとする上で、投資家、デベロッパー、入居法人の意識調査や環境価値の高い不動産が高リターンを得ることができるかどうかの調査分析をすすめているという。質疑応答では、わかりやすい税制優遇の有無や震災後における市場変化などが論点になった。また、そもそも賃貸借契約において環境価値が入居条件として提示される仕組みではないことが指摘された。

一昨日は日本不動産ジャーナリスト会議研修会。今回の講師は三井不動産レジデンシャルの松本代表取締役社長で、テーマは「環境配慮の街づくりと海外展開」である。

自然を育て、コミュニティを生む街づくりは、大規模マンションが圧倒的に有利である。三井不動産は郊外で面開発を手掛け続けてきた数少ないデベロッ パーである。しかも、かつては今見ても希少性のある広い住戸を作った。これが街づくりの実績を名実ともに支える大きな要件になった。

しかし、30戸を下回る小ぶりのマンションは難しい。共用施設もなく、木を植える余裕さえ乏しい。さらに、成熟したマーケット下での中古マンションとの競争を考慮すれば、グロス価格をできるだけ抑えなければならないため、圧縮プランにならざるを得ない。

前期三井不動産レジデンシャルは利益ベースでの海外シェアが約5%。松本社長はこれを早く10%にまで持っていきたいとのことであった。アジアで成功している企業を研究し、現在上海や天津の大型マンション開発を中心に4つのプロジェクトが進行中である。

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老朽マンション建て替え問題

昨日はREJA第110回研修会に参加した。テーマは「老朽マンションの建て替え問題」。講師は上智大学経済学部教授 山崎福寿氏にお越しいただいた。

山崎教授の具体的な対策は、区分所有法の改正と容積率の割り増しである。5分の4の決議と反対する区分所有者の買い取りが、そもそも非現実的で、こ れは法律として欠陥ではないか、との指摘である。容積率も当初定めた根拠がなく、省エネルギーに配慮してもっとコンパクトに集まって暮らす、都心の高度利 用の促進を提唱された。

これに対し、マンションにだけ容積率の割り増しがあるのは公平でない、1度しか使えない策であると、議論が横行。いつになく異論が出た。結果、そもそも老朽マンションの建て替えが規制緩和の論点になりうるか、課題として成立していないのではないかという疑問が大勢あった。

アメリカでは棟丸ごと売却し、その代金を全員で分配する。建て替えが進まないことを問題にしていること自体、理解ができないという反応だったらしい。


住宅・都市の成長戦略

昨日は日本不動産ジャーナリスト会議の研修会だった。今回の演題は「住宅・都市の成長戦略会議」。講師は国土交通省成長戦略会議の住宅・都市分野の分科会を取りまとめる安昌寿日建設計代表取締役副社長。

高齢化や少子化、老朽化する建物、環境問題の高まりといった問題背景をベースに以下にあげる5つの骨子を基本的な成長戦略会議の考え方としているという。

■まちなか居住・コンパクトシティ

■建て替え促進などによる良質ストック形成

■広域経済圏の個性の発揮・発展

■世界都市・東京の国際競争力強化

■官民連携による都市・まち整備の枠組み、体制の構築

小泉内閣時に推進された規制緩和が都市部を中心に経済活力を与えたが、現政府は東京という都市がいかに世界の中で、とくにアジアの中で重要な拠点として競争力を持つことができるか、その1点に集中して施策がうたれていくだろうと締めくくった。

不動産業界を代表する経営者

先月お亡くなりになられた元三井不動産社長田中順一郎氏の追悼文が日本不動産ジャーナリスト会議ニュースに掲載されている。長年ジャーナリストととして活動をしてこられた方々が故人との思い出やエピソードを綴っています。

リンク:日本不動産ジャーナリスト会議ニュースサイト

贈与税拡充は景気に貢献するか

昨日は日本不動産ジャーナリスト会議に参加した。テーマ「税は変わったか―自民党とここが違う民主党の住宅・土地税制」、講師は(財)日本住宅総合センター専務理事 大柿晏己氏。

講義や質疑応答の多くが、年末に決まった贈与税の拡充についてだった。大柿氏によれば、「住宅の需要喚起は景気刺激策として有効だが、贈与税の拡充が住宅購入の促進につながるかどうかは検証しきれていない」ということだった。それは実際に効果が出ていないのではなく、把握ができないことに起因しているのではないかという。

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住宅版エコポイントの条件に対する説明

今日は日本不動産ジャーナリスト会議の研修会があった。講師は国土交通省の馬淵副大臣。建築基準法改正の方針や緊急経済対策の舞台裏などを30分話 していただき、質疑応答では地方格差に対する考え方などに「所感の域を超えた発言」としながらも、ご自分のビジョンを明快に語られた。

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ホットな話題の住宅版エコポイントついては「住宅のエコというからには、本来"屋根""壁""開口部"そして"設備"が対象にならなければならな い」が、屋根と壁は施工段階で確認しなければならず、現実味に欠ける。また設備も通常の家電エコポイントの延長だと思えば、「結局開口部だけでみるしかな く、制度としてあるべき姿からは、残念ながら遠くなってしまった」という説明だった。かつてはゼネコンに在籍されていた元技術である者副大臣の説明は具体 的な内容ほどわかりやすいものだった。

熱湯経営

昨日は日本不動産ジャーナリスト会議101回目の研修会。講師は大和ハウス工業会長樋口武男氏。テーマは「熱湯経営」。

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創業者の経営哲学を徹底的に浸透させようという思い、超能力治療、新政権への期待と印象、新規事業の着眼点、など長時間にわたりお話しいただきました。

日本不動産ジャーナリスト会議(REJA)に関する過去記事

第一部時代を読む

第一部時代を読む
ジャーナリスト田原総一朗氏 明日から始まる鳩山内閣にまつわる話など
昨日は日本不動産ジャーナリスト会議(REJA)の第100回研修会に参加した。「経済危機の中で--不動産・住宅対策の取り組みを語る」と題して国土交通大臣 衆議院議員 金子一義氏が講演された。


最近日銀などが景況を探る材料は、もっぱら住宅着工件数と街角ウォッチングだという。経済対策の効果を「需要の先食いだ」とせっかくのムードに冷や水を浴びせるような証券アナリストのコメントは何とかならないものか、とおっしゃっていた。たしかに景気は気分的な部分もある。質疑では八ッ場ダムの必要性を問われ、本当に不要なのかという議論がいると思う、とした。