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野村不動産の白地戦略「OHANA(オハナ)」

野村不動産が新しいマンションブランドを立ち上げる。リーマンショック後の新興デベの淘汰により、供給が手薄になっていた郊外にうって出る。これまでは仕 入れの対象としなかった駅から距離のある土地を仕入れ、廉価な価格設定を行う。目標は年1,000戸、300億で3年かけて実現する。マンション名も「プ ラウド」とは別に「OHANA(オハナ)」とし、ノウハウをいかしながらも、既存のセオリーにとらわれない発想で取り組むということだ。

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マンションPER、マンションPBR2011

東京カンテイが、首都圏や近畿圏など都市圏のマンションPER2011、PBR2011を「カンテイアイVol.68」でリリースした。マンションPERとは価格を年額の相場賃料で割ったもの。マンションPBRは10年間に売り出された新築マンションの中古売り出し平均価格を分譲時の平均価格で割ったものである。東京の都心部などは、「PBR」は高いが「PER」は低く出るなど、地域の相場の特徴を顕著にあらわしている。

レポートには、路線図に色分けされて、おのおのの指標の高い低いがひと目でわかるように記されているが、「PBR」の都心部が一様に高い(1.0以上)のは印象的であった。これには2007年のファンドバブルの影響が大きいようだが、レポートでは、2000年以降の新築マンションが大底圏であった本来の価値を下回っていた、と総括している。

たしかにリーマンショック後下落はしたものの、不況だ株安だと騒がれた割には都心の不動産は底なしに値崩れしたという印象は受けない。マンションを供給するプレイヤーが減り、完成在庫を叩きうる必要も無く、販売競争が落ち着いた影響もあるかもしれないが、1億前半までの市場は、需要が思った以上に底堅い。極端に景気の波を受けない、比較的安定した需給バランスが保たれているような気がする。

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「ザ・パークハウス追浜」の事前反響

「ザ・パークハウス追浜」プロジェクト説明会のプログラム

昨日「ザ・パークハウス追浜」プロジェクト説明会がマスコミ向けに開かれた。場所は追浜駅近くの同販売センターである。主催者「三菱地所レジデンス」の出席者は、瀬川取締役副社長、原執行役員(横浜事業部担当)をはじめ、開発ならびに販売担当者の計8名。挨拶の後、開発経緯や物件の特徴など、約30分強説明があった。続いて、シアター、模型、モデルルーム見学をし、再度はじめの会場に戻って質疑応答を交わす。販売センターでのプログラムが終了した後、希望者はタクシーで現地に向かった。このマンションは山を削り、道を作って建物を建てているため、単独で現地を見ることが現時点ではできないためである。

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「追浜」駅徒歩圏に1,000戸超のマンション供給が...

「ザ・パークハウス追浜」は標高80mの山を削って開発する。敷地総面積は8.8ha。相当な大きさである。完成予定総戸数は709戸。これも、場所がら相当なボリュームだ。しかも、現在販売中の道路をはさんで隣接する「ルネ追浜」とあわせると1,000戸を超える規模である。したがって、地元の需要だけではお互い完売までにかなりの時間を要すると思われ、広域探客策がおのずと重要になる。そこで問題は、遠くからも関心をひく魅力があるかどうかだ。

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現地からの見晴らし

プレゼンテーションのなかで再三強調してたのが、「標高59m」の高さ。超高層建築物の分類に入る高さ60mとほぼ同じであることから、タワーマンションの目線と同等だとの解説があった。「金沢八景」駅から「追浜」駅を通る国道16号線は標高10m以下であることから、最寄駅から現地まで50m以上を登るアプローチとなる。エレベーターが設置されるため、昇り降りの心配は軽減される。建設が進む現場に向かったが、長い上り坂のうえは、たしかに眺望がひらけた。ランドマークタワーや海がみえる。坂の下からは想像できない景色が広がっていた。

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地盤と構造

この山は一部を削り、埋立地用に運搬されていったそうだ。敷地の一部分は谷地であったところをうめ、盛土を施す部分があり、建物の基礎は直接基礎と30m程度の杭基礎との併用である。直接基礎の支持層は地下2mというから、良好な地盤だ。下の写真は基礎杭の鉄筋。空が大きいために、杭の大きさが小さくみえるが、経は人間の背丈ほどもある。

余談になるが、地盤関連の情報を。三菱地所レジデンスの販売センターでは、液状化予測マップやハザードマップをすべての現場で閲覧できるようにしている。液状化予測マップは、自治体が発行するものだが、確実な資料ではないため、説明が簡単ではないと思われるが置かないわけにはいかないのだろう。これは重要事項説明にもうたわれないので、みるほうも勘違いしないようにしなければならない。

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市外からの問い合わせが7割

「ザ・パークハウス追浜」は今週末から事前案内会(予約制)がはじまる。昨日の時点で135件の予約が入っているそうだ。同じく反響の総数は700件。意外だったのは市外からの問い合わせが7割もあること。HPには72㎡台が2,400万円台~となっていた。この価格の魅力が広域反響につながっているそうだ。またタワーマンションと同等の眺望も関心を高めているのではないかということだった。

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上のパースは、新しく作られる道路からエレベーターを見上げたもの。道路は擁壁と共にほぼ完成していたが、実物はもっと開放感のある道である。青田の大規模マンションは、完成するまでスケール感が伝わりにくいところが難点だ。下の画像は、共用施設の集まるガラス張りのフロアを描いた。北斜面をいかした眺めの良いコミュニティスペースをアピールしている。

今後、郊外マンションに求められること

郊外における高齢化、過疎化が今後ますます注視されるであろうなか、「自然の山を削り、その土で埋め立てをする」と聞くと世の中全体のバランスを欠いていないかという声が聞こえてきそうである。人口が増えていくならまだしも、新しい分譲マンションはどこまで必要なのかということだ。が、この物件などはよく見ると、坪単価@130万円前後ながら二重床二重天井である。ペアガラスももちろん完備されており、首都圏はもとより全国レベルで見てもこの価格帯のなかでは品質が高い。また、今般の開発により、隣接する小学校の通学路の安全確保、県営住宅の住民の利便性向上に貢献するとのことである。

今後マンションデベロップメントは、地域によっては、計画通り販売をすすめることで需要の確かさを証明していかなければならないだろう。また、分譲する過程では、その開発が地域にどう貢献するのか、新築ならではの性能の高さを丁寧にホームページなどでわかりやすく説明することがのぞまれる。販売センターのシアターなどもそんな視点で活用できそうだ。

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三井不動産レジデンシャルは「パークホームズ大倉山」で新たに「宅配レンタカーシステム」を導入する。居住者は乗りたい時間や車種をネットや電話を通して予約。来客用駐車場に1台用意された専用パーキングに車が配達される。利用者は宅配ロッカーで鍵の受け取りをするため非対面となる。通常の10%程度割引されたレンタル料金となるが、宅配料として片道1,050円かかる。

この仕組みは全国初で、三井不動産レジデンシャル、日産カーレンタルソリューション、フルタイムシステム(宅配ロッカー)の3社が考案した。今後の拡販に関して、「当該物件の反応をみながら検討する」としながらも「規模や駅からの距離などが条件」になるという。ちなみに「パークホームズ大倉山」は駅徒歩6分、総戸数177戸である。
三菱地所は、大型マンションの完成にともない「まちびらき」イベント開催の報告をリリースした。郊外型のマンション2棟で700名が参加したということである。規模を活かして、2年間は外部組織にこうした事務局を発注しておくのが昨今の流れである。そもそも大規模なコミュニティとなる大型マンションではあるが、最初のきっかけ作りを開発者が請け負うということである。

リリースのなかには、興味深いものがあった。参加者のコメントである。「今度小学生になるので友達ができればいい」「新しい仲間ができるのを楽しみにしている」といった、ほとんど同じようなものだが、いかに「新しい友達」を、子も親も楽しみにしているかがわかる。集合住宅ならではの強みである。
ダイワハウスは、今週末から販売がはじまる「プレミスト稲毛海岸」において、日本初の太陽光発電+ガスコージェネレーション+エコジョーズのしくみを採用したと発表。これにより、光熱費を5%、CO2も約8%削減できる計算になる。

まず立地は、京葉線「稲毛海岸」駅から徒歩6分の住所は美浜区高洲4-8-7(地番)。10階建て、総戸数202戸の分譲マンションである。予定最多価格は3,400万円台。専有面積は65.24~87.58㎡となる。完成は来年2月の予定だ。

さて、肝心の電力供給の仕組みはというと、太陽光パネルとガスコージェネレーションでつくられた電力を各戸へ供給、発電時の廃熱を利用し貯湯槽の予熱水を各戸のエコジョーズへ送り、少ないガスでお湯を沸かすというものだ。この一連の設備は東京ガスの保有となる。ここがみそだ。初めての試みに対する安定稼働を心配をしなくていい。

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また、水道も東京ガスが一括購入するそうだ。これらの全てを称して「エネレクト」というそうである。水道の一括購入もあるということだが、水道もそれによって安くなるのだろうか。そう疑問に思い、大和ハウスに問い合わせたところ、水道料金に関しては一括購入による価格メリットはないそうだ。電気やガスなどの支払いの手続きの簡便さがその利点とのことである。

マンションセミナー

今週末、豊島区の免震マンションと六本木の制振タワーのモデルルームで「震災後のマンション選び」を開催する。地盤、標高、液状化、超周期地震動など震災後に話題になったテーマをひと通り説明する予定。あまり難しくならないように、またサイトでわかる情報だけにとどまらないようにしようと思っている。

詳しく時間や場所はこちらから。
大量のFAXが送られてきた。全部で15枚もある。表題には、【「世界の未来像をつくる街」柏の葉キャンパスシティ スマートシティ、健康長寿都市、新産業創造都市の実現に向けた取り組みが本格化】とある。枚数も多いが見出しも長い。発信者は、柏市、千葉市、東京大学、千葉大学、三井不動産の5団体である。

柏の葉キャンパスエリアは三井不動産のゴルフ場があった場所であることから、その開発の中心となって、すでに関係会社三井不動産レジデンシャルの大規模マンション分譲などが進められている。東京大学の柏キャンパスも近く、新しい街づくりを、民・公・学の三者が共同でつくっていくというスローガンを当初から打ち出していた。

今回のリリースは何かというと、駅前の街区に賃貸住宅とホテルを建てる、東京大学のキャンパス内に研究施設ができる、大学の研究施設がキャンパスシティ内にできる、ということと、掲げた環境や高齢化などの具体的な研究内容をこの機会に発表しようというものである。ひととおり目を通したらそんな内容だった。

リリース分のなかには、「実験を繰り返し」という表現がある。まさに、この新街にはそんなイメージが強い。

マンションを買って住む人に、果たしてどこまで関係があるのかという内容も多いが、新しい科学に幅広く関心のある人はそうは思わないかもしれない。柏の葉キャンパスはまだまだ開発の途上であるから、このようなリリースが今後も不定期に発信されるのだろう。

しぜんごこちのくらし

冊子が届いた。節電の夏をどう乗り切ろうか。そのための啓蒙本のようだ。送り主は旭化成ホームズのくらしノベーション研究所である。同封のレターには、学校の教材としても利用されればというようなことも書かれてあった。大手ハウスメーカーの広報部の集まりがあるが、こういうテーマは業界を代表する会社同士が共同して取り組み、世に発表すれば良いのではと思うのだが、なかなか簡単にはいかないのだろう。くらしをキーワードに分析研究を重ねてきた会社が先んじた格好か。
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施工の善し悪しとは

中古マンションを見極めるときにどこを見るか。分譲会社、設計会社、施工会社。たとえばこの3つのなかの優先順位をあげよ、といわれ自信をもってこたえられる人がどれくらいいるだろうか。では、さらに施工会社の優劣は何ではかるかと問われ、こたえられる人がどれくらいいるだろうか。

今回対談をして、免震ピットを見学した。良い施工とは何か。どういうマンションを指していうのか。例えば、なぜ普段は建設現場を公開しようとしないのか。整理整頓している現場は良いというがその違いは何か。いろんなことがかなりはっきりした。とくべつに難しいこたえではないが、ひとつの真理である。

震災後のマンション選びはいま、原点に立ち返るべき