モデル見学・竣工内覧会の最近のブログ記事

「ザ・パークハウス六番町」を見学

「ザ・パークハウス六番町」はJR中央線「四ッ谷」駅から徒歩5分、総戸数46戸の分譲マンションである。現在工事中で完成は来年2月の予定であ る。大妻女子大の裏手にモデルルーム(レジデンスサロン)を構え、6月25日から集客をし、本日から第1期36戸の登録を開始した。

グランドオープンをうたったのは7月9日だというから4週間の一般公開である。トータルしても6週で登録をはじめるとあっては、この微妙な市況のなかで当然気になる。そこで、さっそく手配をとってもらい見学に行ってみた。

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「ザ・パークハウス追浜」の事前反響

「ザ・パークハウス追浜」プロジェクト説明会のプログラム

昨日「ザ・パークハウス追浜」プロジェクト説明会がマスコミ向けに開かれた。場所は追浜駅近くの同販売センターである。主催者「三菱地所レジデンス」の出席者は、瀬川取締役副社長、原執行役員(横浜事業部担当)をはじめ、開発ならびに販売担当者の計8名。挨拶の後、開発経緯や物件の特徴など、約30分強説明があった。続いて、シアター、模型、モデルルーム見学をし、再度はじめの会場に戻って質疑応答を交わす。販売センターでのプログラムが終了した後、希望者はタクシーで現地に向かった。このマンションは山を削り、道を作って建物を建てているため、単独で現地を見ることが現時点ではできないためである。

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「追浜」駅徒歩圏に1,000戸超のマンション供給が...

「ザ・パークハウス追浜」は標高80mの山を削って開発する。敷地総面積は8.8ha。相当な大きさである。完成予定総戸数は709戸。これも、場所がら相当なボリュームだ。しかも、現在販売中の道路をはさんで隣接する「ルネ追浜」とあわせると1,000戸を超える規模である。したがって、地元の需要だけではお互い完売までにかなりの時間を要すると思われ、広域探客策がおのずと重要になる。そこで問題は、遠くからも関心をひく魅力があるかどうかだ。

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現地からの見晴らし

プレゼンテーションのなかで再三強調してたのが、「標高59m」の高さ。超高層建築物の分類に入る高さ60mとほぼ同じであることから、タワーマンションの目線と同等だとの解説があった。「金沢八景」駅から「追浜」駅を通る国道16号線は標高10m以下であることから、最寄駅から現地まで50m以上を登るアプローチとなる。エレベーターが設置されるため、昇り降りの心配は軽減される。建設が進む現場に向かったが、長い上り坂のうえは、たしかに眺望がひらけた。ランドマークタワーや海がみえる。坂の下からは想像できない景色が広がっていた。

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地盤と構造

この山は一部を削り、埋立地用に運搬されていったそうだ。敷地の一部分は谷地であったところをうめ、盛土を施す部分があり、建物の基礎は直接基礎と30m程度の杭基礎との併用である。直接基礎の支持層は地下2mというから、良好な地盤だ。下の写真は基礎杭の鉄筋。空が大きいために、杭の大きさが小さくみえるが、経は人間の背丈ほどもある。

余談になるが、地盤関連の情報を。三菱地所レジデンスの販売センターでは、液状化予測マップやハザードマップをすべての現場で閲覧できるようにしている。液状化予測マップは、自治体が発行するものだが、確実な資料ではないため、説明が簡単ではないと思われるが置かないわけにはいかないのだろう。これは重要事項説明にもうたわれないので、みるほうも勘違いしないようにしなければならない。

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市外からの問い合わせが7割

「ザ・パークハウス追浜」は今週末から事前案内会(予約制)がはじまる。昨日の時点で135件の予約が入っているそうだ。同じく反響の総数は700件。意外だったのは市外からの問い合わせが7割もあること。HPには72㎡台が2,400万円台~となっていた。この価格の魅力が広域反響につながっているそうだ。またタワーマンションと同等の眺望も関心を高めているのではないかということだった。

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上のパースは、新しく作られる道路からエレベーターを見上げたもの。道路は擁壁と共にほぼ完成していたが、実物はもっと開放感のある道である。青田の大規模マンションは、完成するまでスケール感が伝わりにくいところが難点だ。下の画像は、共用施設の集まるガラス張りのフロアを描いた。北斜面をいかした眺めの良いコミュニティスペースをアピールしている。

今後、郊外マンションに求められること

郊外における高齢化、過疎化が今後ますます注視されるであろうなか、「自然の山を削り、その土で埋め立てをする」と聞くと世の中全体のバランスを欠いていないかという声が聞こえてきそうである。人口が増えていくならまだしも、新しい分譲マンションはどこまで必要なのかということだ。が、この物件などはよく見ると、坪単価@130万円前後ながら二重床二重天井である。ペアガラスももちろん完備されており、首都圏はもとより全国レベルで見てもこの価格帯のなかでは品質が高い。また、今般の開発により、隣接する小学校の通学路の安全確保、県営住宅の住民の利便性向上に貢献するとのことである。

今後マンションデベロップメントは、地域によっては、計画通り販売をすすめることで需要の確かさを証明していかなければならないだろう。また、分譲する過程では、その開発が地域にどう貢献するのか、新築ならではの性能の高さを丁寧にホームページなどでわかりやすく説明することがのぞまれる。販売センターのシアターなどもそんな視点で活用できそうだ。

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「ブリリア有明スカイタワー」竣工内覧会

一昨日、「ブリリア有明スカイタワー」記者発表会に参加した。午後1時半からはじまった発表会では、東京建物の矢内良樹取締役住宅事業第一部長が事 業概要を説明。その後、共用部の内装設計に携わったグラマラス代表の森田恭通氏、ロビーに飾られた特大の絵画を作成したアーティストの中山ダイスケ氏が制 作に込めた思いをそれぞれが語った。

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「ブリリア有明スカイタワー」は地上33階建て、総戸数1089戸のタワーマンションである。33階建てで1089戸というスケール感は、遠目から 見るとタワーというよりは、巨大な板状のマンションに見える。先行して分譲した「ブリリアマーレ有明」1078戸とあわせるとひとつの新しい街ができたと いう印象である。有明の最大の特徴は、なんといっても海越しに見える都心の眺望である。

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しかし、隣接地には同程度の高さの建物が立つ可能性があり、それが理由かどうかはわからないが、南側のほうが売行きがよいということだった。「上層 には共用のラウンジがあり、居住者ならだれでも都心の眺望を見ることができることも起因しているのはないか」(矢内氏)ということだった。

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小さい子どもを連れた家族世帯の購入が一定数いることから、キッズルーム(上の画像)なども併設している。湾岸といえば、シングルや共働き、あるい はシニア世帯のイメージが強いが、対象ターゲットは広がっているようである。森田恭通氏のシャンデリア(下の画像)も、中山ダイスケ氏の巨大な絵画も子ど もが日常でアートに触れる機会を設けたいというコンセプトで手がけた、とのことだった。絵画などは直接手で触られ、色落ちしてしまうことさえも想定して作 られている。

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現地の目の前は、東京都最大の「有明テニスコート」がある。テニス好きにはまたとないロケーションである。

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昨年の4月から約800戸ほどを売り出し、9割方が契約済だそうである。これまで月当たり80戸程度のペースで変わらずに売れ続けていることが他の現場にはない現象だという。

「アトラスタワー茗荷谷」竣工内覧会

一昨日、「アトラスタワー茗荷谷」竣工内覧会に参加した。「アトラスタワー茗荷谷」は丸ノ内線「茗荷谷」駅の駅前再開発プロジェクトである。タワー マンションの実物はいくつか見ているが、こういうにははじめてではないか、と思える仕掛けがあった。それも含め記事にまとめた。

タワーマンションを見るときに、他のタワーマンションと無意識のうちにくらべてしまうところがふたつある。ひとつは眺望だ。これはタワーマンションの特長そのものであるから仕方がない。場所によって異なる眺めは見ていて飽きないし、発見も多い。

そして、もうひとつの比較対象が廊下だ。たかが廊下と思うむきもあるだろうが、これが結構というか、そうとう物件によって違ってくる。そもそも一般 的な中低層の建物にくらべるとタワーマンションの廊下は狭く感じる。正確にいえば、光の入るところが少ないせいかとても窮屈に思えてしまうのである。した がって、幅、照明、天井の高さなどが自然と気になるのだ。毎日通るところであり、変えることのできないところでもある。だからこそ余計に見くらべてしまう のである。

駅前再開発の超高層マンション「アトラスタワー茗荷谷」

 

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「アトラスタワー茗荷谷」の評判

「アトラス志村三丁目」記者発表会

昨日は「アトラス志村三丁目」の記者発表会に参加した。「アトラス志村三丁目」は都営三田線「志村三丁目」駅から徒歩6分に位置する総戸数184戸の分譲マンションである。

ここはへーベルハウスの技術研究施設があった場所で、分譲主の旭化成ホームズとしては思い入れのある土地である。南側は首都高5号線に隣接している。

冒頭、開発責任者である阿佐部マンション開発第三営業部長(下の画像の右から3人目)から「旭化成ホームズが得意とする建て替え事業や築30数年に もなる同社既分譲の大規模マンション「サンシティ」の暮らし方などをみていると、良いマンションを作れば世代を超えて長く使われ、集合住宅ならではの良好 なコミュニティが自然発生的に生まれてくることがよくわかった。今回もそんな住宅になるように、共用部はとくに力を入れて作った。若手の意見も積極的に取 り入れた」と説明があった。

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おもな特徴は、同社の研究機関「くらしノベーション」のノウハウを間取りに盛り込んだこと、共用部の充実、エコの採用の3点である。なかでも「+NEST(プラスネスト)」と呼ばれる暮らし方の提案が、マンションでは珍しい取り組みである。

例えば、キッチンは奥行きのあるカウンターを採用し、ダイニング側に扉が開く収納スペースを設けた(下の画像)。これなどは主婦に高評価だそうだ。背面収納(オプション)にはゴミ箱置き場の段差がなく、引きずりながら収まるようになっている。

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同じくプラスネストのアイテムとして各戸に室内物干し場を設けた。これなどは仕事を持つ女性、独身女性などに大変好評だそうだ(下の画像)。同研究所が掲げる「現場主義」らしさを思わせるアイデアである。

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しかし、家族と同じ空間で子どもが学習できる「+NEST空間」などは机(オプション)の奥行きが狭く、また、頭上のダウンライト(標準)も勉強には適さない位置であり、完成度が高いとは言い難い設えだった。

とはいえ、間取り全体に「収納量、居室の形状、引き戸の多用」が共通して作り込まれており、ハウスメーカーならではのこだわりを感じさせるものだった。

「アトラス志村三丁目」最大の見どころは共用部にある。セキュリティに守られた水盤のある中庭のまわりに「ライブラリー」や「カフェスペース」を配 し、開放廊下側にもタイル貼りの壁を立ちあげている。外観はグッドデザイン賞を受賞した「江戸川アパートメント」と同じ色調で、ブラウンの庇が引き締まっ た印象を与える。坪単価@200万を切る設定とは思えないグレード感のある建物に仕上がりそうだ。

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上の画像。屋上に置かれたのは家庭菜園のプランターである。太陽光パネルの設置、エコカーシェアリング、電気自動車充電などエコ対応をしている。 「一度やってみたかった」免震構造を採用したとのことである。長く所有していた土地だからだろうか。全体的に価格の割にハイスペックであった。


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NEWキッチン収納のアイデア

本日「パークホームズ等々力レジデンススクエア」の竣工内覧会に参加した。このマンションは、「仮称)世田谷中町3丁目計画」として1年以上前にリリースされた物件である。総戸数は43戸。低層住宅街に建つ。

LEDや太陽光パネル、見える化パネルといった、三井がこれまでにすでに導入している設備以外の特徴は、おもに3点である。自然換気の活用、エコカー対応、入居者専用エコサイトの新設である。

自然換気は、緑化した中庭、緑のカーテン(バルコニーにフックとネットでツタをはわせる)、それに中庭に気温・湿度・風速を計測するポールを設置 し、そのデータがサイト上で見れるという仕組みだ。廊下側のルーバー格子から自然の風をタイミングよく取り入れようという試みである。業界他社では、気候 情報以外は「リブラン」が数年も前から取り入れている考え方である。

パークホームズ等々力レジデンス

次に、エコカー対応だが、ハイブリッドカー1台をカーシェアリングに、電気自動車用充電コンセント2基を設置した。高速充電機ではない。カーシェア リングは1時間あたり600円と走行距離に応じても課金される。保険、ガソリン、メンテナンスなどすべて不要である。予約の制限も一切ない。興味深いの は、購入者のなかでカーシェアリングが使えるから自家用車を手放した人がいたということである。ちなみにこのマンションは最寄駅から徒歩12分であるが、 駐車場設置台数がカーシェアリング分を除けば21台しかない。率で見れば50%に届かない。にもかかわらず、希望者を募ると丁度過不足なくおさまったとい うから、エコ施策が(経済効率の観点からも)奏功したといえる。

最後に、エコ専用サイト。これは各戸の水光熱使用量の情報が外部サーバーに蓄積され、サイト上でマンション内の利用ランキング等が見れるという仕組 みである。サイトには備品の予約やイベント情報なども見れる。たしかに新しい試みだ。データを前向きにとらえれば、生活コスト削減に楽しく取り組めるツー ルになるかもしれない。しかし一方で、自宅の情報が勝手に測られているという見方もできる。どこまでをプライバシーとするかは個人差のあることなのかもし れないが、光熱費を支払うための不可欠な計測から脱した経験がないだけに弊害も読めない。

当物件は2010年12月から販売を開始し、すでに完売したそうだ。平均坪単価は@290万円台。専有面積が55.25~83.81㎡である。世田 谷で100㎡を超えるマンションはもう出ないかもしれない。様々なエコの工夫のなかで、どれが一番評価されたかといえば、中庭の緑化だったそうである。エ ントランスから入ると正面に見える。上の写真がまさにそのスペースである。エコマンションは何を定義とするか。迷走はまだ続きそうな気配である。

第6回三井住空間デザインコンペ

最優秀賞は「3つのリビングがある家」と題した藤原洋平、板橋祐子の両氏による作品。応募総数562点から選出された。対象住戸は、「パークハウス滝野川」Dタイプ専有面積68.88㎡である。

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三井住空間デザインコンペは「デベロッパーと建築家・デザイナーとの新しい関係」を探究し、集合住宅の新しい価値の創造を目的として企画された。新建築社との共催である。

今回受賞した「3つのリビングがある家」は夫婦2人世帯をイメージしている。「夫の、ふたりの、妻の」計3つのリビングを70㎡弱の空間で作ったも のである。画像ではそれらが左から順に並んでいる。個別のリビングは引き戸で閉じることができる。壁にはリビングがのぞける窓もある。「ふたりのリビン グ」と一体化を図るためのものである。

画像からはわからないが浴室が2WAYである。風通しと採光以外のメリットがよくわからないが、マンションで見たのは初めてのような気がする。天井埋め込み型カセットエアコンが下がり天井ではなかった。この住戸は、買い手がすでにいるそうだ。

パークホームズ滝野川」の評判を見る

マンション販売はモデルルームでの接客時間を2時間程度でイメージしている。それ以上時間をかければ数がさばけないし、あまりに説明を省いては物件 を理解してもらうことができない。予約制をうたう現場が多いが、スケジュール表を効率よく埋める意味でもワンクールの設定をせざるを得ないのである。

ところが、最近増えた実物マンションを、この限られた時間内で回りきるのは無理がある。大規模なタワーマンションはその筆頭だろう。広い敷地、数ある共用施設、階数や向きによって異なる眺望。

昨日は「GRAND MID TOWERS OMIYA(グランドミッドタワーズ大宮)」の竣工内覧会に行ってきた。総戸数941戸。話題のツインタワーである。この現場などは2時間ではとても消化することができない。前期と後期に分けても良いのではないか。

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前期は敷地配置の説明と躯体の構造などマンションの基盤になる話。それに共用施設を見学する。構造の理解が深まれば、諸々の吸収の仕方がかわると思う。

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後半で専有を見る。設備やセキュリティ。向きと階数で眺めを見比べる。それと、このマンションならではの角と中住戸の違い。これが面白い。

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都心のタワーマンションをいくつか見ているが、これが平均坪単価で@220万円台というのは何とも不思議だ。郊外の魅力とはこういうことなのだろう。

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大京がシングル世帯に特化した新マンションブランド「ライオンズアイル」を発表した。山手線内側で30㎡台のマンションを年間5~10棟供給する。 20㎡台は実需には狭く、40㎡を超えるとグロス価格が膨らむ。4000万円を下回る価格設定を考慮すると30㎡台になった、とのこと。

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第1弾は「ライオンズアイル赤坂」。地下鉄「赤坂」駅から徒歩2分。総戸数48戸。14階建て。専有面積は30.22㎡~57.75㎡。画像の模型からわかるように、ワンフロア4戸(13、14階のみ2戸)のマンションである。

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シンプルな形状に特徴を持たせたのがバルコニーである(下の画像)。六角形のデザインに見立てたこの凹凸のあるガラス面はプライバシーにも配慮した特殊なものでオリジナル開発された。見る角度によって、印象が変わる外観になる。ちなみに外壁タイルは貼っていない。

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収納や水回りなどでは限られたスペースのなかで色々と工夫された。例えば収納では奥行きをとり(下の画像)、手前と奥とで高さの異なるモノを置けるような棚板を採用。掃除機の置き場に困った経験のある人なら、そうそうと頷きたくなるかもしれない。

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モデルルームは「表参道」駅から徒歩2分のビル内に構えた。ここで常時数物件を販売していくということであった。営業体制も女性比率を高めた。30㎡は広くない。が、「赤坂」徒歩2分で新築マンションが3000万台で買えるとなると市場はどう反応するのか興味が湧く。

ライオンズアイル赤坂」の評判を見る

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勝どき橋のたもとに「プラザ勝どき」というマンションがある。昭和62年竣工の賃貸マンションである。バブル経済で都心の居住人口が減少するなか、銀座に歩いてい けるということで話題になった大規模マンションだ。建物の2階にはフランス料理屋「双葉亭」が、1階には「鮨さゝ木」があった。どちらも今はな い。現在2階には「デニーズ」がある。晴海通りの向かいにはゴルフ練習場があったが、いまはマンションが建っている。

「プラザ勝どき」の8階からは東京タワーが見えた。いまではビルが立ち並んでいて、おそらく見えないのではないだろうか。レンガ色のIBMのロゴが入った建物が、その界隈では一番高いビルだったと記憶しているが、いま見てもそう高くは感じない。

昨日は「プラザ勝どき」の隣に建った「アパートメンツタワー勝どき」竣工プレス発表会に参加した。CFに起用された山口達也(TOKIO)氏のトークやフォトセッションもあった。この賃貸タワーには中央区初の認定こども園を設けたということだった。

総戸数536戸、地上45階建て、最高月額賃料は580,000円である。画像は上から、事業主の1社東京建物の柴山常務取締役の挨拶、山口達也氏のトークの様子、23階からの眺め、そして45階からの眺めを2点掲載する。

中央区の部屋一覧(スーモ賃貸)

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