ブログを引っ越しました。

引越しと同時に、「住宅探訪記」は「住宅ブランドの実際」と名称をかえ継続します。

「ザ・パークハウス六番町」を見学

「ザ・パークハウス六番町」はJR中央線「四ッ谷」駅から徒歩5分、総戸数46戸の分譲マンションである。現在工事中で完成は来年2月の予定であ る。大妻女子大の裏手にモデルルーム(レジデンスサロン)を構え、6月25日から集客をし、本日から第1期36戸の登録を開始した。

グランドオープンをうたったのは7月9日だというから4週間の一般公開である。トータルしても6週で登録をはじめるとあっては、この微妙な市況のなかで当然気になる。そこで、さっそく手配をとってもらい見学に行ってみた。

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野村不動産の白地戦略「OHANA(オハナ)」

野村不動産が新しいマンションブランドを立ち上げる。リーマンショック後の新興デベの淘汰により、供給が手薄になっていた郊外にうって出る。これまでは仕 入れの対象としなかった駅から距離のある土地を仕入れ、廉価な価格設定を行う。目標は年1,000戸、300億で3年かけて実現する。マンション名も「プ ラウド」とは別に「OHANA(オハナ)」とし、ノウハウをいかしながらも、既存のセオリーにとらわれない発想で取り組むということだ。

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首都圏マンション「震災被害」状況調査

「カンテイアイ」最新号(Vol.68)の必見は、トレンドレポート31「緊急報告:『東日本大震災』首都圏マンション被害状況調査」。これは東京都、千葉県、埼玉県、神奈川県の883件の被害状況を独自に調査し、まとめたものだ。東京都では中央区、江東区、江戸川区、葛飾区が対象エリアである。

調査項目は、建物の被災状況を6段階に、敷地の被災状況を「被害有り」「被害無し」「不明」のいずれかに、マンション周辺の被災状況も同じく3分類でヒアリングをかけた。建物の6段階は、「被害無し」、仕上げ補修で済む「軽微」、柱や耐力壁以外にせん断ひび割れなどの見られる「小破」、柱や耐力壁にせん断ひび割れなど大規模な補修を要する「中破」、耐力の著しい低下を招く「大破」、そして「崩壊」である。

地域ごとの数値は本誌をご覧いただくとして、まとめとして、建物の被害の最も大きいのは「小破」であるが、これが全体の0.5%であるのに対し、敷地の「被害有り」が13%近く、周辺の「被害有り」にいたっては17%を上回る。このデータを見る限り、住まい選びは地域選びがまずもって優先されるべきだと受け止めざるを得ない。

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マンションPER、マンションPBR2011

東京カンテイが、首都圏や近畿圏など都市圏のマンションPER2011、PBR2011を「カンテイアイVol.68」でリリースした。マンションPERとは価格を年額の相場賃料で割ったもの。マンションPBRは10年間に売り出された新築マンションの中古売り出し平均価格を分譲時の平均価格で割ったものである。東京の都心部などは、「PBR」は高いが「PER」は低く出るなど、地域の相場の特徴を顕著にあらわしている。

レポートには、路線図に色分けされて、おのおのの指標の高い低いがひと目でわかるように記されているが、「PBR」の都心部が一様に高い(1.0以上)のは印象的であった。これには2007年のファンドバブルの影響が大きいようだが、レポートでは、2000年以降の新築マンションが大底圏であった本来の価値を下回っていた、と総括している。

たしかにリーマンショック後下落はしたものの、不況だ株安だと騒がれた割には都心の不動産は底なしに値崩れしたという印象は受けない。マンションを供給するプレイヤーが減り、完成在庫を叩きうる必要も無く、販売競争が落ち着いた影響もあるかもしれないが、1億前半までの市場は、需要が思った以上に底堅い。極端に景気の波を受けない、比較的安定した需給バランスが保たれているような気がする。

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時代とともに変わる分譲事業の意義

前回、郊外マンションを開発する目的に少しふれたつもりだが、今後着目されるべきマンション事業の一例を記事にしてみた。築25年の建て替え事業である。築25年の建て替えのどこが良いのかということがだ、それは記事の内容を読んでみてほしい。

東日本大震災を受けて耐震強度が基準に満たないマンションの対応が日増しに注目されるだろう。環境意識の高まりを受けて、断熱性の低い住宅の居場所がせまくなるのではないか。防災対策の強化に取り組む自治体は、街の理想的なあり方の絵を描き、地域をランク分けすることで安全な街づくりを促していくはずだ。

築25年なのにもう壊してしまうのかという声よりも、隣接建物と一体に高層化することで、景観上のゆとりもうまれ、資産性も向上する。もちろん建物は性能が飛躍的に向上。だから、長期的にはこちらのほうが環境に負荷がかからないのではという見方があっておかしくない。だが、これを事業として手掛けるデベロッパーがどれだけ現れるかという問題がある。

普通に考えれば相当な時間と手間がかかる。高いスキルも必要である。儲けだけではやる気が出ない、これこそ意義のあるデベロップメントではないかと思う。間違いなく時代の要請といえるのだが。

築25年のホーマットマンションが建て替えられた理由

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「ザ・パークハウス追浜」の事前反響

「ザ・パークハウス追浜」プロジェクト説明会のプログラム

昨日「ザ・パークハウス追浜」プロジェクト説明会がマスコミ向けに開かれた。場所は追浜駅近くの同販売センターである。主催者「三菱地所レジデンス」の出席者は、瀬川取締役副社長、原執行役員(横浜事業部担当)をはじめ、開発ならびに販売担当者の計8名。挨拶の後、開発経緯や物件の特徴など、約30分強説明があった。続いて、シアター、模型、モデルルーム見学をし、再度はじめの会場に戻って質疑応答を交わす。販売センターでのプログラムが終了した後、希望者はタクシーで現地に向かった。このマンションは山を削り、道を作って建物を建てているため、単独で現地を見ることが現時点ではできないためである。

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「追浜」駅徒歩圏に1,000戸超のマンション供給が...

「ザ・パークハウス追浜」は標高80mの山を削って開発する。敷地総面積は8.8ha。相当な大きさである。完成予定総戸数は709戸。これも、場所がら相当なボリュームだ。しかも、現在販売中の道路をはさんで隣接する「ルネ追浜」とあわせると1,000戸を超える規模である。したがって、地元の需要だけではお互い完売までにかなりの時間を要すると思われ、広域探客策がおのずと重要になる。そこで問題は、遠くからも関心をひく魅力があるかどうかだ。

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現地からの見晴らし

プレゼンテーションのなかで再三強調してたのが、「標高59m」の高さ。超高層建築物の分類に入る高さ60mとほぼ同じであることから、タワーマンションの目線と同等だとの解説があった。「金沢八景」駅から「追浜」駅を通る国道16号線は標高10m以下であることから、最寄駅から現地まで50m以上を登るアプローチとなる。エレベーターが設置されるため、昇り降りの心配は軽減される。建設が進む現場に向かったが、長い上り坂のうえは、たしかに眺望がひらけた。ランドマークタワーや海がみえる。坂の下からは想像できない景色が広がっていた。

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地盤と構造

この山は一部を削り、埋立地用に運搬されていったそうだ。敷地の一部分は谷地であったところをうめ、盛土を施す部分があり、建物の基礎は直接基礎と30m程度の杭基礎との併用である。直接基礎の支持層は地下2mというから、良好な地盤だ。下の写真は基礎杭の鉄筋。空が大きいために、杭の大きさが小さくみえるが、経は人間の背丈ほどもある。

余談になるが、地盤関連の情報を。三菱地所レジデンスの販売センターでは、液状化予測マップやハザードマップをすべての現場で閲覧できるようにしている。液状化予測マップは、自治体が発行するものだが、確実な資料ではないため、説明が簡単ではないと思われるが置かないわけにはいかないのだろう。これは重要事項説明にもうたわれないので、みるほうも勘違いしないようにしなければならない。

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市外からの問い合わせが7割

「ザ・パークハウス追浜」は今週末から事前案内会(予約制)がはじまる。昨日の時点で135件の予約が入っているそうだ。同じく反響の総数は700件。意外だったのは市外からの問い合わせが7割もあること。HPには72㎡台が2,400万円台~となっていた。この価格の魅力が広域反響につながっているそうだ。またタワーマンションと同等の眺望も関心を高めているのではないかということだった。

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上のパースは、新しく作られる道路からエレベーターを見上げたもの。道路は擁壁と共にほぼ完成していたが、実物はもっと開放感のある道である。青田の大規模マンションは、完成するまでスケール感が伝わりにくいところが難点だ。下の画像は、共用施設の集まるガラス張りのフロアを描いた。北斜面をいかした眺めの良いコミュニティスペースをアピールしている。

今後、郊外マンションに求められること

郊外における高齢化、過疎化が今後ますます注視されるであろうなか、「自然の山を削り、その土で埋め立てをする」と聞くと世の中全体のバランスを欠いていないかという声が聞こえてきそうである。人口が増えていくならまだしも、新しい分譲マンションはどこまで必要なのかということだ。が、この物件などはよく見ると、坪単価@130万円前後ながら二重床二重天井である。ペアガラスももちろん完備されており、首都圏はもとより全国レベルで見てもこの価格帯のなかでは品質が高い。また、今般の開発により、隣接する小学校の通学路の安全確保、県営住宅の住民の利便性向上に貢献するとのことである。

今後マンションデベロップメントは、地域によっては、計画通り販売をすすめることで需要の確かさを証明していかなければならないだろう。また、分譲する過程では、その開発が地域にどう貢献するのか、新築ならではの性能の高さを丁寧にホームページなどでわかりやすく説明することがのぞまれる。販売センターのシアターなどもそんな視点で活用できそうだ。

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おっぱまワイン

追浜にワイナリーがあるらしい。このマンションの詳しいことは明日か明後日に。

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都心マンション検討者が、いま知りたいこと

先週の4回のセミナーを通して感じたことを、オールアバウトの「高級マンション」にまとめて記事として掲載した。いま、デベロッパーはこれまでと違った対応をしなければ満足のいく接客はできないと認識すべきである。販売会社、販売担当者の努力だけでは解決できないことが多いということだ。

さらに重要なことがもう一つ。国や自治体の方針を待たなければ、不安を解消できないことがある。情報を整理して、担当によって誤差が生じないようにすべきである。今回のセミナーを準備するにあたって、いろいろとヒアリングを重ねたが、現段階では震災への対応を練っている最中であることを痛感した。とくに長周期地震動がそうだ。人によっていうことが違っており、まだ時間を要するテーマであると再認識せざるを得なかった。

都心マンションを欲しい人が、いましりたいこと

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三井不動産レジデンシャルは「パークホームズ大倉山」で新たに「宅配レンタカーシステム」を導入する。居住者は乗りたい時間や車種をネットや電話を通して予約。来客用駐車場に1台用意された専用パーキングに車が配達される。利用者は宅配ロッカーで鍵の受け取りをするため非対面となる。通常の10%程度割引されたレンタル料金となるが、宅配料として片道1,050円かかる。

この仕組みは全国初で、三井不動産レジデンシャル、日産カーレンタルソリューション、フルタイムシステム(宅配ロッカー)の3社が考案した。今後の拡販に関して、「当該物件の反応をみながら検討する」としながらも「規模や駅からの距離などが条件」になるという。ちなみに「パークホームズ大倉山」は駅徒歩6分、総戸数177戸である。