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中古マンション新規登録「築年数」上昇、最高は城南「25年超」

2017/10/07

2016年、首都圏の中古マンション成約戸数(37,189戸)が新築マンション供給戸数(35,772戸)を上回り話題になった。マンションストックは毎年着実に増える。中古が市場の主役にとって代わるのは明らかで、いよいよ現実化しはじめたということだ。分譲マンションの沿革はやや複雑ともいえる。耐震基準や設備義務化、管理修繕に性能表示といった「時代によって法整備が大きく異なる」こと。さらに、供給戸数の波が大き過ぎたことだ。とくに80,000戸規模の「大量供給時代(1994年~2007年)の物件群が今後市場にどのように影響を与えるのか」関心は自ずと高まるだろう。

今後中古マンションの市場データに注目し、その変化、背景を考察していきたいと思う。今回は、首都圏中古マンション市場における「築年数」変化をみる。成約、新規登録、在庫の別に比較すると、「新規登録」物件の上昇が加速しつつあることが分かる(下グラフ参照)。「在庫」も同様トレンドにのりつつあるようだが、「成約」に至っては、逆にそれらとの乖離が拡大しそうな見方ができなくもない。2008年1月と2017年8月とでは「成約」は16.5年から20.69年と4.19年、「在庫」は17.13年から21.89年と4.76年長くなったのに対し、「新規登録」は17.31年から23.59年と6.28年となり、「成約」とでは2年以上の開きが出た。

2013年11月改正された耐震改修促進法では、指導・助言対象となる耐震基準を満たない建物に「住宅」を含めたことや指示・公表対象に「避難路沿道建築物」が含まれたことなど規制強化を受け、大規模修繕の決議要件を「3/4以上から過半数」に、建蔽率・容積率の特例等緩和も盛り込まれた。

では、東京都エリア別に違いはあるのか。都を5つのエリアに分けたものが下のグラフ。

同様に2008年1月と2017年8月の値を抽出すると、

都心3区は、15.56年から20.04年、4.48年長くなり
城東エリアは、15.7年から19.73年、4.03年長くなり、
城南エリアは、18.68年から25.08年、6.4年ともっとも長くなり、
城西エリアは、19.87年から25.8年、5.93年長くなり、
城北エリアは、17.54年から22.83年、5.28年長くなった。

1964年の東京オリンピックを契機に渋谷区などを中心にマンションが普及したこと、大量供給時代を含め現在は東京五輪2020を機に湾岸エリアでの大規模物件の供給が継続していることなどが影響しているものと思われる。

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