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中古マンション「成約単価」都心3区最高値更新

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23区中古マンション「在庫件数」、全エリアで減少傾向

下のグラフは「23区地区別中古マンション在庫件数推移(「東日本不動産流通機構」調べ)」である。城西地区のみ横ばい。それ以外は、在庫の減少傾向が明瞭だ。とくに「都心3区」は、2017年以降(2018年年初を除き)在庫が増えておらず、他地区とは異なった動向を見せる。売却のタイミングが「まだ先」と見計らっているのか、「売り以上の買い」があるのか、またはその両方か。

都心3区「成約単価、最高値更新」

次に、成約単価を見てみよう。下のグラフが「地区別成約単価」推移(同)。都心3区は㎡当たり116.45万円となり、最高値を更新した。一方、城西地区は下落基調がはっきりしてきたようだ。今後の展開に注視したい。

都心3区は「新築マンション竣工前後」や「築浅物件」の転売が珍しくない。これは、キャピタルゲイン狙いの売却希望が多くを占めるからと推察するが、このような取引の積み上げが押し上げ要因のひとつではないか。築年数の低い事例が増えるほど、成約単価は高水準に推移してしまう。相場変動と東日本流通機構発表のデータは、差異の生じる恐れがあることを認識しておきたい。

建物、管理の「質」が問われる時代へ

1981年6月に改正された建築基準法で、現在の耐震基準が定まった。ここから「旧耐震」と「新耐震」の線引きが生まれ、資産価値(相場)の段差が起きた。阪神淡路大震災、東日本大震災を機に、耐震改修促進法が制定、改正され、違いはより鮮明になった。一方、1983年「区分所有法」が改正。ここで「管理組合設立義務化」「集会での多数決主義」「建て替え制度」などが盛り込まれた。「管理の質を問う」概念の起点ができたともいえる。今朝の新聞で、<東京都は、老朽が進行するマンションの耐震化や管理(修繕積立金)の報告を義務化する条例を今年度中に制定する予定>と報道されていた。実現すれば、住まい選びやマーケットに多大な影響を与える可能性がある。

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