News トピックス モデル見学・竣工内覧会

リノベーションマンション「リヴィラ等々力」の評価

2012/12/15

「リヴィラ等々力」は京阪電鉄不動産、総合地所が事業主、リビタが企画として参加するリノベーション分譲マンションである。総戸数は22戸。第一種低層住居専用地域に立つ3階建ての建物だ。昭和61年に竣工し、賃貸マンションとして使用されていた。賃借人が退去した住戸から、区分所有権として順に分譲していく。現在も賃貸中の住戸がある。

2013年3月引渡し分として8戸を販売、12月13日の時点で6戸が売れた。期間は約3ヶ月を要している。平均坪単価は@228万円である。周辺エリアの新築のそれが@300万円程度であることを考えると、ファミリータイプでは1,500万円前後から2,000万円近くの価格差になる。なので、買える層がぐっと広がる。見学会の最中、事業主から「妊婦」という言葉が何度か出た。若年夫婦が生まれてくる子どものためにマイホームを早めに手に入れたいというニーズが、顕在化していることがわかる。地元の比率が高めであることから、等々力を離れたくない、でも新築は手が届かない、普通の中古は性能の見極めが不安、ということなのだろう。地域に愛着を持つ人たちに、手の届きやすいマイホームを提供するのは、住宅事業を営む会社として有意義なこと。

物件の特徴は2点。まず、共用部のリフォーム。外構のリニュアル、外壁吹きつけ部の一部塗装、オートロックの設置、一部緑化、給水設備の刷新(受水槽の撤去)、排水管の高圧洗浄などである。約8,000万円の費用を投下した。一般的な中古リフォームではここが叶わない。とくに、エクステリアのリフォームと給排水設備の更新。もう一つの特徴は、専有のコーディネートを異なる手順の3つのパターンから選べるようにしたこと。ノーマル、コンセプト型の6つのバリエーション(有償)、完全フリープラン(有償)。前二つは、そのなかにさらにセレクトが用意されている。コンセプト型もフリープランも打ち合わせ回数があらかじめ決められている。このあたりはリビタの知見(システム)だろう。販売単価は同程度の築年数の中古市場に比較すると高めということだが、以上2つの特徴をどれくらいの価値としてみるかで判断が分かれる。施工メニューで気になったことがひとつある。ガラスだ。ペアを選択(有償オプション)することもできるようだが、企業の姿勢として省エネを優先(標準仕様に)することが、今の世の中主流である。

今プロジェクトで注目したのは事業各社。リスク負担、フィーのシェア、ノウハウの提供と3社がそれぞれ異なる立ち位置で関与している。中古物件を分譲する場合は、それなりのアフターメンテナンスが避けられない課題である。企業としての覚悟が伴うはずだ。今後の展開に関心を払っていきたいと思う。

 

-News トピックス, モデル見学・竣工内覧会
-, , , , , , , , , , , , , , ,