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マンション市場展望2017

不動産経済研究所の発表によれば、「首都圏マンション市場動向調査」2016年11月初月契約率は62.5%。前月61.9%だったことを鑑みると「全体として述べると低調気味」となるだろう。2016年で好不調ライン70%を上回ったのは3回、直近半年は4回65%を下回っているから「それは長期化の気配」ともいえそうだ。11月販売単価は74.9万円/m2で1年前が最高値87.1万円であるから、2017年前半は「価格の調整局面」がみられるかもしれない。問題は「どこが、どれくらい調整するのか」である。

念のため、データの見方として留意点を申し上げておくと不動産は「個の差が激しい」ことから、全体平均はあくまで参考に過ぎないということ。大型駅前再開発が各指標を牽引するかと思えば、そのような目立ったプロジェクトが少ないときは総じて低めに出やすい。要は、規模や徒歩分数に関わらず、売れるはずのモノが売れなかったり、値ごろ感のある物件が売れ残ったりするようなことがあれば要注意なのだが、今はそこまでの市況ではない。気になるといえば、年間の供給戸数である。年初45000戸の予測が上半期終了後37000戸に下方修正。このほど発表された着地予想は35700戸。長らく適正と言われていた40000戸より1割以上下回り「想像以上に少ない結果」となった。リーマンショックが起きた2008年は43733戸。翌年2009年は36378戸。在庫も含めると今よりも出物が多かったことがわかるが、当時の市況感からすると今、これほど少ない理由がいまひとつ整理しきれない。

収入差の拡大と膠着化及び度重なる金融緩和等による資産格差の拡大により、不動産(マンション)の市場相場は「都心を頂点とし、郊外に向かってなだらかな下降曲線」を描いていたのが、「階段状」になりつつあるとみる。坪単価800万以上の超都心は「物件によってはまだ上がる」可能性があると考える。ただし、立地の希少性と建物、管理サービスの質すべてを兼ね備える条件付き。注目は坪300万円台か。立地が良く、供給の限られたエリアの新築マンションは400万円近い価格を維持してもおかしくない。一方、一次取得層向けマイホーム需要を中心ターゲットにした物件は350万円にとどまる、または調整される可能性がある。住宅ローンを活用するつもりの購入検討者は価格動向以上に「金利」に注視すべき。トータルの利払いを抑えるためには「借入額の大きなときにいかに低利で調達できるか」が肝心だからだ。物件価格と総返済額を比較すると「待つ」より「超低金利の間にいかに借入額を減らせるか」が重要との結論に達することもある。そのような人にとっては2017年(調整局面)は意外に優位かもしれない。

参考記事:今買いか、5年後か。膨大なシミュレーションから見えたこと

【2017年 この春の注目マンションプロジェクト】

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