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「超」低金利はいつまで続くか?

3,4年前まで最も多かった質問は「変動金利か固定金利か」というもの。最近聞かなくなったのは「変動を選択する人が増えた」からだ。コンマ数パーセントの違いでも分母が大きく、期間が長ければ数百万円単位の差が出る。景気のV字回復が見込めないそうにないなら、少しでも低い金利を選んだほうが得である。

変動を前提に考えれば、金利動向を見るときの注意点がある。それは「ゾーン(期間)としてタイミングを計るべき」。価格や固定金利は買ったそのときの「時点の値」が重要である。半年後どうなろうと関係がない。契約や実行の瞬間が大事なわけだ。しかし、変動は「残高が多い当初数年間」の金利動向を読む必要がある。したがって「いつまで低金利が続くか?」という疑問が出るようだと少し遅いのかもしれない。

フラット35 金利推移

上のグラフはフラット35の金利推移である。底を打ったとみるか、とはいえしばらくは底を這うような動き方をするのか、予測は微妙に異なるだろう。このグラフでいつもコメントすることは右の枠囲いである。属性は変わらなくても、マイホーム(マンション)が値上がりした理由は明らか!とまでは言わないが相当相関があるはずだとお伝えしている。70m2クラスで坪単価90万円というと「そうか、あの辺り」とおよそ察しが付くだろう。では金利が上がるとどうなるのか、との考えに及ぶ。キャッシュで買う人とローンで買う人と判断が異なるかもしれないが出口の市況が(サラリーマン中心の市場・相場エリアであれば)あまり気にしなくて良いのではないかとも思う。

留意点は断層化した相場の見方である。例えば2億円以上は金利よりも株式相場との相関が強いとみている。高額帯は単価が高いだけに、平均値を押し上げる効果がある。そもそも不動産は個別要素が極めて強い。データを見るときにアベレージだけを見るのは要注意である。

 

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