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「ザ・パークハウス池田山」の評価

2012/05/23

池田山の街並み。左の白い建物は「池田山プレイス」

「池田山」は、1929年(昭和4年)西武グループの創業者堤康二郎氏が、箱根土地株式会社を通じて分譲した品川区東五反田5丁目の住宅地一帯をさす名称である。旧岡山池田藩下屋敷跡地であったことがその名の由来だとされている。「池田山」の東にある「島津山」(東五反田3丁目)、「八つ山」(北品川5丁目)、「御殿山」(北品川6丁目)、目黒駅に近い「花房山」(上大崎3丁目)を称して「城南五山」という。

「城南五山」は閑静な低層住宅街として根強い人気を誇る。なかでも、「池田山」は規模が大きく、豪邸と呼ぶに相応しい家々がいまだ残る街並みである。学校や企業の施設が大きな割合を占める「島津山」や「八つ山」、また山を削ったために高台ではなくなってしまった「御殿山」、あるいはほとんどが小規模のマンションになった「花房山」とは一線を画しているといって良かろう。

また、「池田山」は皇后陛下のご実家・旧正田邸跡地である「ねむの木の庭」も知られた存在だ。街並み全体の地形は、緩やかな南傾斜であるが、その整った街区の北寄りの高い位置に「ねむの木の庭」はある。そして、そこから道路を挟んで南西側の区画が「仮首相公邸」のあった場所。永田町にある現在の建物を建て替えるときに、小泉元総理大臣が使用していたことでも有名である。その後、土地は売却され、現在は分譲マンション「ザ・パークハウス池田山」(三菱地所レジデンス)が建設中だ。「東京土地のグランプリ2012-2013」で推薦したなかの1棟である。

「ザ・パークハウス池田山」

所在地:品川区東五反田5丁目
交通:JR山手線「五反田駅」から徒歩8分、都営浅草線「五反田駅」から徒歩6分
総戸数:26戸(事業協力者住戸2戸含む)
駐車場:15台
予定販売価格:7,600万円台~16,000万円台
予定最多価格帯:8,900万円台・10,000万円台
間取り:2LDK・3LDK
専有面積:71.24m2~103.40m2

地盤:基礎杭の長さは約34m、標高は30m程度。
建物:RC造地下1階地上3階(住戸は1階以上のみ)、ラーメン構造で設計施工は大豊建設。
デザイン:外観とエントランスは芦原太郎建築事務所がデザイン監修に入った。

建物は池田山の邸宅街に溶け込めるよう、重厚感を意識している。建物全体の形はほぼ正方形。接道する南と北の壁面には、片側が隆起した大ぶりのタイルを縦に並べて貼る。色調はダーク。周囲の空地部分には、かつてあった樹木を戻す。近い将来、御屋敷街のような風情を醸し出すものと考えられる。敷地の高低差をいかし、北側エントランスは階段を数段下ってロビーに向かう。地下階にあたるロビーには、岐阜から取り寄せた「青石」を置き、和の静寂な空間づくりを目指しているようだ。

専有部は外観デザインを優先したことから、順梁の割には窓やバルコニーが最小限の設定となった。室外機は屋上に集める。床はシート貼り、食器洗い乾燥機は国産メーカーである。大開口で伸びやかな空間を楽しむ、あるいは世界の一流品を使いたいという嗜好の人よりも、「プライバシーに気を使うことなく窓を開閉できる」ことに価値を見いだせ、「必要不可欠な設備仕様が用意されていればそれで十分」と納得できる人におすすめしたい物件である。

さらに、間取りは、内廊下ながらすべての居室が開口部に面しているのが特長。居心地のよくないスペースが生まれにくいプランといえる。ただ、そのおかげで専有面積の割には廊下が若干長いようだ。「無用な廊下が多くもったいない」と捉えるのではなく、「おかげで居室が明るい」、「廊下も工夫次第で個性的な空間にすることが可能」と、柔軟に発想することができる人が向いているだろう。

「*個の空間を想う前に、長らく築かれてきた街の景観を優先すべき」。まずはそこが理解できるかどうかで、このマンションの評価は大きくわかれるだろう。資料請求数はすでに1,000件近く集まり、モデルルームには1週間で90件前後の来場があったという。販売単価は坪当たり@430万円前後を予定。少し安くも思えたが、リビングが全方位に向く住戸が存在することから、相場レンジに収まっていると捉えるのが妥当か。*追記「解説」参照

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